Komşu ilişkilerinde yaşanan sınır anlaşmazlıkları, taşkın yapı sorunları ve mülkiyet hakkı ihlalleri Türkiye’de en sık karşılaşılan emlak hukuku konularından biridir. 2025 yılı itibarıyla güncel mevzuat kapsamında komşu hakları, sınır tespiti ve yasal çözüm yolları hakkında bilmeniz gereken her şeyi detaylı şekilde ele alıyoruz.
Komşu Hakları Nedir? Mülkiyet Sınırları ve Yasal Çerçeve
Komşu hakları, Türk Medeni Kanunu’nun 737-762. maddeleri arasında düzenlenen önemli hukuki konulardır. Bu haklar, taşınmaz mülkiyet sahiplerinin birbirlerine karşı sorumluluklarını ve haklarını belirler.
Sınır Anlaşmazlığı Türleri ve Yasal Tanımları
Taşkın Yapı (Arsaya Tecavüz): Bir taşınmaz maliki, komşu taşınmaza taşan inşaat yapması durumüdür. Bu durum, Medeni Kanun’un 737. maddesinde açıkça düzenlenmektedir.
Sınır İhlali: Mülkiyet sınırlarının kadastro planlarına aykırı şekilde değiştirilmesi veya tecavüz edilmesi durumüdür.
İmtiyaz Hakkı: Komşu taşınmazdan geçiş, su alma gibi hakların kullanımıyla ilgili durumlar.
2025’te Sınır Anlaşmazlığı Durumlarında Atılacak Adımlar
Komşunuzla sınır anlaşmazlığı yaşadığınızda izlemeniz gereken yasal süreç şu şekildedir:
1. Kadastro Kayıtlarının Kontrolü
İlk olarak Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden güncel kadastro haritanızı temin edin. Bu harita, mülkiyetinizin kesin sınırlarını gösterir ve mahkemede delil niteliği taşır.
Kadastro haritasında yer alan bilgiler:
– Parselin kesin kördinatları
– Sınır noktaları ve ölçüleri
– Komşu parsellerin konumları
– Resmi onaylı sınır çizgileri
2. Harita Mühendisi ile Sınır Tespiti
Profesyonel harita mühendisi ile saha ölçümü yaptırın. Bu ölçüm, mahkemede kullanılabilecek kesin sınır tespiti raporunu oluşturur.
3. Müdahalenin Men’i (Tecavüzün Önlenmesi) Davası
Komşunuz sınırınızı ihlal etmeye devam ediyorsa, Medeni Kanun’un 683. maddesi gereğince müdahalenin men’i davası açabilirsiniz.
Taşkın Yapı Durumlarında Yasal Haklar ve Çözüm Yolları
Komşunuzun yapısı mülkiyetinize taştığında sahip olduğunuz yasal haklar:
Yapının Kaldırılması Hakkı
Medeni Kanun’un 737. maddesine göre, taşkın yapının kaldırılmasını talep edebilirsiniz. Ancak bu hak, belirli şartlara bağlıdır:
Süre Şartı: Taşkın yapıdan haberiniz olduğu tarihten itibaren 1 yıl içinde dava açmalısınız.
İyi Niyet Şartı: Komşu maliki, taşkın yapıyı kötü niyetle yapmış olmamalıdır.
Tazminat Talep Etme Hakkı
Taşkın yapı nedeniyle uğradığınız zararlara karşı tazminat talep edebilirsiniz. Bu tazminat türleri şunlardır:
– Arazi değerindeki kayıp
– Kullanım kaybından doğan zarar
– Manevî tazminat
– Hukuki masraflar
Sınır Duvarı Yapımı ve Komşu Hakları 2025
Sınır duvarı yapımında dikkat edilmesi gereken hukuki kurallar:
Ortak Sınır Duvarı Hakları
İki taşınmaz arasında ortak sınır çizgisi üzerine yapılan duvarlar için:
Maliyet Paylaşımı: Her iki taraf da duvar masraflarının yarısını karşılamakla yükümlüdür.
Yükseklik Sınırı: Ortak duvar yüksekliği, yerel mevzuat kurallarına uygun olmalıdır.
Onarım Yükümlülüğü: Duvarın bakım ve onarımı her iki tarafa da aittir.
Tek Taraflı Duvar Yapımı
Kendi mülkiyetiniz içinde duvar yaparken dikkat edilecek noktalar:
– Sınır çizgisinden en az 50 cm içeride olmalı
– Komşu taşınmaza zarar vermemeli
– Yasal yükseklik sınırlarını aşmamalı
– İmar kurallarına uygun olmalı
2025 Yılında Değişen Mevzuat ve Güncel Uygulamalar
2025 yılı itibarıyla komşu hakları konusunda önemli yasal gelişmeler:
Kadastro Modernizasyonu
Dijital kadastro sistemine geçiş ile sınır tespiti daha kesin hale gelmiştir. GPS tabanlı ölçümler, santimetre hassasiyetinde sınır belirlenmesini mümkün kılmaktadır.
Hızlı Çözüm Mekanizmaları
Tapu Müdürlükleri bünyesinde kurulan arabuluculuk sistemi ile komşu anlaşmazlıkları mahkemeye gitmeden çözümlenebilmektedir.
Komşu Anlaşmazlığı Durumunda Dava Süreci
Mahkeme yoluna başvurma gereken durumlarda izlenecek süreç:
Arsa Sınırı Tespiti Davası
Dava Şartları:
– Sınır anlaşmazlığının mevcut olması
– Kadastro kayıtlarının tartışmalı olması
– Uzlaşma girişimlerinin başarısız olması
İspat Yükümlülüğü: Davacı, iddia ettiği sınırları kesin delillerle ispatlamakla yükümlüdür.
Müdahalenin Men’i Davası
Devam eden sınır ihlallerinde acil çözüm için açılan bu dava türünde:
– İhtiyati tedbir kararı alınabilir
– Hızlı yargılama sürecidir
– Kesin hüküm verilene kadar geçerlidir
Uzman Tavsiyeleri: Komşu Anlaşmazlığından Korunma Yolları
Komşu anlaşmazlığı yaşamamak için alınabilecek önlemler:
Satın Alma Öncesi Dikkat Edilecekler
– Kadastro haritasını mutlaka inceleyin
– Saha ölçümü yaptırın
– Komşu ilişkilerini araştırın
– İmar durumunu kontrol edin
Yapı Ruhsatı Alma Sürecinde
– Mimari projeyi kadastro ile karşılaştırın
– Emsal mesafelerini kontrol edin
– Komşu izinlerini alın
– Sınır duvarlarını net belirleyin
