Türkiye’de ev, arsa ve iş yeri alırken vatandaşların karşılaştığı gizli tuzaklar ortaya çıktı. Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi uzmanları, tapu süreçlerindeki kritik hataları ve dikkat edilmesi gereken noktaları açıkladı.
Tapu Senedinde Gizli Tuzaklar Var
Konut alırken tapu senedinde niteliğin mutlaka “konut” veya “mesken” olarak tescil edilmiş olması gerekiyor. Uzmanlar, “depo”, “dükkan”, “ofis” olarak tescil edilmiş taşınmazların konut şeklinde kullanıldığı durumların sık görüldüğünü belirtiyor.
Fiili kullanımın konut olması, o taşınmazın hukuken konut olarak kabul edildiği anlamına gelmiyor. Bu durum sonradan ciddi hukuki sorunlara yol açabiliyor.
Kat Mülkiyeti mi Kat İrtifakı mı?
Ev alırken en kritik noktalardan biri kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkı bilmek. Kat irtifakı henüz tamamlanmamış yapılardaki payları gösterirken, kat mülkiyeti iskan almış tamamlanmış binalar için veriliyor.
Bu farkı bilmemek, alıcıları büyük mağduriyetlere sürükleyebiliyor. İnşaat devam eden bir binadan kat irtifakı ile konut alan kişiler, projenin yarıda kalması durumunda büyük zarara uğrayabiliyorlar.
Şerh ve Hacze Dikkat Edin
Tapu uzmanları, özellikle şerh bölümüne dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor. “Kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi” veya “riskli yapıdır şerhi” bulunan taşınmazlar ciddi riskler taşıyor.
Bu şerhler kaldırılmadan yapılan alımlar, sonradan büyük mağduriyetlere yol açabiliyor. Özellikle riskli yapı şerhi bulunan konutlar, her an yıkım kararıyla karşı karşıya kalabiliyor.
İpotek Sorgulaması Hayat Kurtarıyor
Taşınmaz üzerinde rehin (ipotek) bulunup bulunmadığının sorgulanması kritik önem taşıyor. İpotek şerhi kaldırılmadan yapılan satışlarda alıcıdan ipotekli almayı kabul ettiğine ilişkin beyan alınıyor.
Bu durumda alıcı sonrasında bilmeden aldığını iddia edemiyor ve borcun takibinden sorumlu oluyor. Bankanın ipotek borcu sebebiyle evi satması durumunda mağduriyet yaşanabiliyor.
Yapı Ruhsatı ve İskan İncelemesi
Alınacak konutun yasal olduğunun anlaşılması için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine mutlaka bakılması gerekiyor. İmar planında değişiklik olabilme ihtimali imar durum belgesinden incelenebiliyor.
Yapı ile ilgili alınmış yıkım kararları, ceza tutanakları ve benzeri hukuki ihtilaf içeren resmi kararların sorgulanması da hayati önemde.
Uzmanlardan Uyarı
Emlak uzmanları, tapu alımı öncesinde mutlaka profesyonel destek alınmasını öneriyor. Tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması, belgeler arasında farklılık olması durumunda ilgili tapu müdürlüğünde sorgulama yapılması gerekiyor.
Deprem derecesi ve hasar kaydının sorgulanması, taşıyıcı sistemlerin gözle incelenmesi de ihmal edilmemesi gereken konular arasında yer alıyor.
Arsa Alımında da Aynı Dikkat
Arsa alımlarında da benzer tuzaklar bulunuyor. Şerh, beyan ve irtifak bilgilerine özellikle dikkat edilmesi gerekiyor. “Arkeolojik sit alanında yer almaktadır” beyanı bulunan arsalar, ileride kullanım kısıtlaması getirebiliyor.
Parselin güncel imar durumu, cephe ve derinlik şartları, sit alanında olup olmadığı, yola cephe olup olmadığı konularında detaylı araştırma yapılması büyük önem taşıyor.
Maliyet Hesabında Yanılmayın
Uzmanlar, sadece satış fiyatına değil, toplam maliyete bakılması gerektiğini belirtiyor. Alıcı ve satıcının ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplamda yüzde 4 tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi de toplam maliyeti artırıyor.
